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    買精裝房注意了:這份判決告訴你,精裝含水分可以要求退賠差價!!!

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    買精裝房注意了:這份判決告訴你,精裝含水分可以要求退賠差價!!!

    發布日期:2019-03-25 09:29 來源:http://www.reddingblogs.com 點擊:

    本案一審、二審均駁回業主的訴請,再審依法改判,判決開發商退賠業主裝修差價損失。

    詳見判決:


    富力南京地產開發有限公司與陸燕婷商品房預售合同糾紛再審民事判決書

    南京市中級人民法院民事案件(2017)蘇01民再18號南京市中級人民法院

    民事判決書

    再審申請人(一審原告、二審上訴人):陸燕婷,女,(下略)

    委托訴訟代理人:萬**

    委托訴訟代理人:桑**

    被申請人(一審被告、二審被上訴人):富力南京地產開發有限公司,住所地南京市麒麟科技創新園(生態科技城)東麒路666號。

    法定代表人:楊培軍,該公司執行董事。

    委托訴訟代理人:謝**

    委托訴訟代理人:郁**


    再審申請人陸燕婷因與被申請人富力南京地產開發有限公司(以下簡稱富力公司)商品房預售合同糾紛一案,不服本院(2015)寧民終字第7002號民事判決,向本院申請再審。本院于2016年12月28日作出(2016)蘇01民申260號民事裁定再審本案。本院依法另行組成合議庭,開庭審理了本案。再審申請人陸燕婷的委托訴訟代理人萬樾莉、桑建鳳,被申請人富力公司的委托訴訟代理人謝超、郁永勛到庭參加訴訟。本案現已審理終結。


    陸燕婷申請再審稱,一、原審認定事實錯誤。雙方簽訂的《商品房預售合同》及補充協議并無明確條款約定精裝修價格包括公共部分和室內部分,富力公司作為格式條款提供方未舉證證明已明確提示的情況下,原審認定《裝飾裝修和設備標準》(包括公共部分和住宅部分)均含在4500元/平方米的精裝范圍內,缺乏證據證明。富力公司所銷售房屋裝修未達標準,應按實際與約定的價差予以補償。二、原審適用法律錯誤。本案《商品房預售合同》及補充協議均系富力公司提供的格式合同,對其中免除或者限制其責任的條款未以合適的方式提請上訴人注意,未履行說明義務,原審未依據《合同法》嚴格審查合同效力,系適用法律錯誤。三、原審未同意申請人對室內裝修價格進行鑒定的申請,致使法院審理需要的主要證據未能夠收集。請求:一、撤銷南京市中級人民法院(2015)寧民終字第7002號民事判決和南京市江寧區人民法院(2015)江寧湯民初字第00029號民事判決,改判被申請人賠償申請人實際裝修價值與約定裝修價格的差價263960元;二、被申請人承擔本案全部訴訟費用和鑒定費用。


    富力公司辯稱,富力公司從未與申請人就涉案房屋精裝修單價單獨進行過約定,《商品房預售方案》是富力公司為獲得商品房預售許可而向南京市住建委提交的材料,其中4500元/平方米精裝修單價的記載,并不針對特定業主,不構成向申請人的要約;富力公司對外銷售的價格依據,只能是向物價部門申報核準的價格,富力公司向南京市物價局報備的價格中,并沒有明確涉案房屋的精裝修價格,而是按照商品房的建筑面積統一計價,《商品房預售方案》不屬于雙方在《補充協議一》第十三條第一款中約定的政府主管部門的批準文件;申請人要求對涉案房屋室內裝修價格鑒定無法律和事實依據。綜上,原一、二審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求依法駁回申請人的再審請求。


    2014年12月24日,一審原告陸燕婷向南京市江寧區人民法院起訴請求:


    1、富力公司賠償其裝修差價,暫計10000元(具體金額以裝修造價評估鑒定結果為準);2、富力公司按照樣板房的標準進行整改。3、富力公司對房屋瑕疵進行整改,并賠償不能正常使用房屋期間的租金損失(具體金額以月租金評估司法鑒定結果為準,計算期間為2014年11月28日至可實際居住之日)。


    南京市江寧區人民法院一審認定事實:2013年9月15日,陸燕婷(乙方)與富力公司(甲方)簽訂《南京市商品房預售合同》1份。約定由陸燕婷認購富力公司開發建設的涉案房屋一套,建筑面積131.98平方米、單價為19652.74元/平方米,總價款為2593769元,交付日期為2014年11月30日前。合同第十三條第三項約定:“該商品房的工程質量保修范圍和保修期見附件9,保修期自該商品房交付之日起計算。甲方應按國家規定和本合同約定承擔該商品房的工程質量保修責任”。合同補充協議一第五條第3項約定:“雙方一致同意該房屋的交付條件為甲方取得竣工驗收備案證明材料,且該條件為該房屋交付的唯一條件”;第六條第2項約定:“乙方逾期辦理房屋交付手續,或乙方原因造成房屋未能按期交付的,每逾期一日,乙方應向甲方支付購房款總額的萬分之一作為違約金,且視為甲方在《入住通知書》確定的交房日第二天已經將該房屋交付乙方(視為交付)”;第十三條第1項約定:“甲、乙雙方的權利義務,無論簽約雙方是否口頭或書面確認,僅以本合同及其附件及其他雙方正式簽署的書面協議約定為準。甲方在簽署本合同及其附件及其他雙方正式簽署的相關協議之前或之后,通過報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網絡等媒體或其他方式發布的廣告、宣傳資料以及展示樣板間、沙盤所示內容,不是甲方的要約或承諾,不是買賣雙方合同的組成部分,不對確定該房屋價格產生重大影響,均不作為雙方確定權利義務的依據,其中涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門批準文件及交付時實際情況為準。甲方無需就該等變化通知乙方,無需就此對乙方承擔責任”。該合同補充協議二就裝修工程進行了具體約定,其中第一條第4項約定:“乙方在此不可撤銷的同意,甲方可無需與乙方辦理預售合同規定的該商品房的交付手續而直接對該商品房進行裝修工程(包括在商品房建設工程施工期間進行裝修工程),同時乙方同意毛坯房和裝修房的驗收在裝修完畢后一次性驗收,此情形下不能認定甲方逾期履行預售合同規定的商品房交付義務。且,雙方進一步同意,以該商品房所在樓宇《建筑工程竣工備案表》的日期作為買賣雙方確認的該商品房(而非裝修工程)已完整、適當履行交付的日期”;第三條約定:“乙方接受裝修工程時,如認為裝修工程存在問題,應委托房屋所在地有資質的檢測機構檢測,但不得影響其按照本協議規定完成裝修工程交接手續的義務”。該補充協議同時附裝飾裝修和設備標準,明確裝修范圍:一、公共部分,包括外墻、大堂、電梯前廳、電梯、樓梯間、信報箱、安防;二、住宅部分,包括門廳、入戶門、室內門、窗戶、客廳、臥室、廚房、衛生間、陽臺、空調、地暖、太陽能、水電設施、弱電、燃氣、戶內安防系統、遮陽。合同簽訂后,陸燕婷按照約定全額支付了購房款。


    另查明,2013年6月27日,富力公司就涉案房屋向南京市住房和城鄉建設委員會申報《商品房預售方案》,其中載明裝修類型為裝修房,裝修單價為4500元/平方米。同年7月15日,南京市物價局出具商品住房明碼標價聯系單,其中載明62幢404室房屋建筑面積131.98平方米,銷售單價20689元,總價2730551元,裝修狀況為精裝。2014年6月24日,南京市規劃局向富力公司下發了《建設工程規劃核實合格書》。同年6月27日,南京市江寧區建筑工程局對涉案房屋樓盤進行了工程竣工驗收備案。


    本案一審審理中,雙方一致認可除商品房預售合同及補充協議一、二以外,雙方未簽訂其他書面協議。陸燕婷主張按照《商品房預售方案》中載明的裝修單價4500元/平方米的標準由富力公司向其補償裝修差價,并申請對裝修標準進行鑒定。富力公司堅持認為該數額系其為了取得預售許可證自行估算的價格,并非雙方合同構成要件。對于具體的整改標準,陸燕婷認可僅要求按照樣板房的標準整改落地門窗、客廳落地門窗、書房門窗、兩個衛生間面盆四個部分,其他與樣板房不一致的部分不再主張要求整改。對于房屋瑕疵,根據陸燕婷主張,法院至涉案房屋現場勘驗,雙方對勘驗材料真實性不持異議,富力公司辯稱陸燕婷主張整改問題系質量瑕疵,并不影響房屋實際使用。對于租金損失,陸燕婷未提供具體的損失證明,主張鑒定確定損失數額,富力公司辯稱因房屋可以正常使用,故陸燕婷的主張沒有依據。


    南京市江寧區人民法院一審判決:一、富力南京地產開發有限公司于判決發生法律效力之日起30日內對于陸燕婷主張的位于南京市江寧區麒麟街道東麒路西側、滄麒東路東側、光華北路南側富力城62幢404室的房屋質量瑕疵進行維修。二、駁回陸燕婷其他的訴訟請求。案件受理費100元,由陸燕婷負擔67元,由富力南京地產開發有限公司負擔33元。

    陸燕婷不服一審判決,上訴請求:1、被上訴人賠償上訴人不能正常使用房屋期間的租金損失(計算期間為2014年11月28日至可實際居住之日);


    2、被上訴人按樣板房標準向上訴人交付房屋;3、被上訴人按實際裝修價值與約定裝修價格的差價(暫計10000元)支付給上訴人;4、被上訴人承擔本案全部訴訟費用。


    本院二審對原審法院查明的事實予以確認。


    本院二審中,針對《商品房預售方案》有無公示的問題,上訴人陳述,被上訴人不僅在銷售現場公示預售方案,同時也通過“南京市網上房地產”網(即住建委下屬官方網站)對全社會或者購房者發布過;被上訴人陳述,網頁上確實有公開過,有可能是南京市住建委根據職能劃分公示的,但不是被上訴人向業主方展示的,其也未在銷售現場將《商品房預售方案》進行過展示。


    本院二審認為,上訴人陸燕婷(乙方)與被上訴人富力公司(甲方)簽訂的《南京市商品房預售合同》及補充協議一、二,均系雙方當事人真實意思表示,合法有效,雙方應按約履行。針對雙方當事人存在的爭議,本院分析認定如下:


    一、關于《商品房預售方案》中4500元/平方米裝修單價,能否視為雙方合同內容的問題。本院認為,訴爭《商品房預售方案》載明4500元/平方米裝修單價屬于被上訴人的要約,應作為合同內容。理由如下:1、根據房地產銷售政策管理規定,房地產開發企業預售商品房應將預售方案中相關信息在銷售現場醒目位置進行公示,現場公示的信息必須與申請預售許可時提供的信息、房產管理部門網上公示的信息保持一致;2、《商品房預售方案》載明4500元/平方米裝修的單價信息已在“南京市網上房地產”網向全社會進行公示;3、雙方當事人簽署的補充協議第十三條載明“涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門批準文件為準”,而《商品房預售方案》亦屬應批準文件,公示內容應為批準結果;4、訴爭裝修價格對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響,被上訴人銷售時亦應當就裝修檔次、價格問題向購房者作出說明和允諾,被上訴人認為其未在現場公示預售方案以及“南京市網上房地產”網上公示預售方案相關信息非其所為,與相關規定及常理不符。綜上,上訴人主張被上訴人向住建部門申報的《商品房預售方案》應系要約,具有事實及法律依據,所載明4500元/平方米裝修單價信息對被上訴人具有法律約束力。


    二、關于上訴人要求被上訴人賠償裝修差價問題。本院認為,雙方爭議的4500元/平方米裝修單價包含在房屋單價內,根據補充協議二所附《裝飾裝修和設備標準》,此價格應當包含雙方約定的裝修和設備,被上訴人作為出賣方應市場價格變化因素有自主定價權,上訴人作為買受人有自主選擇權,該4500元/平方米裝修單價系雙方針對合同約定的標準協商的價格,并不違反法律規定。如上訴人認為被上訴人未按補充協議二約定的裝修和設備標準交付,可要求被上訴人按此標準履行,但上訴人以裝修造價達不到4500元/平方米向被上訴人主張差價損失,缺乏事實基礎,本院不予支持。另,原審法院未同意上訴人鑒定申請并無不當。


    三、關于按樣板房標準交付問題。雙方在補充協議一第十三條中,已明確樣板間、沙盤所示內容不是被上訴人的要約或承諾,不作為雙方確定權利義務的依據,故上訴人要求被上訴人按樣板房標準交付房屋,與雙方約定不符,本院對此不予支持。


    四、關于房屋瑕疵整改期間租金損失問題。本院認為,本案原審法院經現場勘驗,確實存在質量瑕疵問題,但不屬于根本上無法使用問題,而被上訴人需對上訴人房屋進行維修,因被上訴人未及時修復導致上訴人無法使用而產生的損失,理應向上訴人賠償。由于本案原審已判決被上訴人承擔修復責任,而具體修復期間目前尚不確定,故上訴人可在被上訴人實際完成修復內容后,另行向被上訴人主張該項權利,本案不作處理。


    綜上,本院二審判決:駁回上訴,維持原判。


    本案再審中,雙方當事人對原一、二審判決查明的事實均不持異議,本院再審予以確認。


    再審中,因樣板房已不存在,本院要求富力公司提交樣板房裝修資料及裝修樣板房的付款憑證,以確定樣板房裝修與實際交付的商品房裝修差價。富力公司提交的資料顯示,富力公司與南京廣田柏森實業有限責任公司簽訂《南京富力城NO.2010G61地塊花園洋房樣板房室內裝修工程施工合同》的時間是2015年12月,工程驗收時間是2013年7月5日,出具工程結算書時間是2016年4月26日,樣板房裝修工程完成在先,簽訂施工合同在后,樣板房裝修工程完成將近3年才進行結算,明顯不符合常理,富力公司對上述不合常理之處未能作出合理解釋,也未能提交其他證據證明上述資料的真實性,陸燕婷亦不予認可,本院再審對富力公司提交的上述證據不予采信。


    陸燕婷購買的房屋與另一涉案業主童克亞購買的房屋在同一小區,裝修情況基本相同,陸燕婷同意對童克亞的房屋裝修造價進行鑒定,參照童克亞戶房屋裝修的鑒定意見確定賠償數額;富力公司不同意鑒定裝修造價,同時提出如果法院決定鑒定,要求對每一涉案業主的房屋裝修造價單獨鑒定,本院要求富力公司預交對其他涉案業主房屋裝修造價單獨鑒定的鑒定費用,富力公司當庭表示,不預交鑒定費用,本院據此對富力公司要求對每戶涉案業主房屋裝修造價單獨鑒定的申請不予采信。本院依法委托江蘇大成工程咨詢有限公司對童克亞購買的富力城62幢504室房屋裝修造價進行鑒定(鑒定范圍包括室內裝修總造價和每平方米造價,以及裝修公司依法應繳納的稅費和適當的利潤;如果按照每平方米4500元裝修造價計算,裝修公司應繳納的稅費和利潤各是多少)。2017年10月9日、10月16日,江蘇大成工程咨詢有限公司分別出具大成審字(2017)144號《工程造價鑒定報告書》和《司法鑒定報告補充說明》,鑒定結果為:富力城62幢504室房屋室內裝修鑒定金額273136.50元,其中規費4553.27元,稅金6300.06元,利潤5468.34元。套內建筑面積108.13平方米,每平米造價鑒定金額為2526.00元。《司法鑒定報告補充說明》對于如果按照每平方米4500元裝修造價計算,裝修公司應繳納稅費和利潤各是多少,做出如下說明:


    由于原、被告均未提供4500元/平米的裝修預算書,按照4500元/平米的標準結合富力城62幢504室套內建筑面積108.13平方米,得出對應總造價為486585元,按照清單計價規范及江蘇省費用定額相關規定標準計算得出稅金為16363.70元,規費為11826.58元。根據“江蘇省建設工程費用定額”和“工程量清單計價規范(GB50500-2008)”的要求,裝修工程利潤的計算基數為人工費與機械費的總和,費率為15%,安裝工程利潤的計算基數為人工費,費率為14%,因未提供4500元/平米造價的預算書明細,無法得出準確結論。


    經庭審質證,陸燕婷認為,富力公司是按產權面積收取裝修款的,申請人按照所購房屋建筑面積,以每平方米4500元的單價支付了精裝修款,該部分費用應用于套內面積裝修;鑒定結論是按套內面積計算裝修單價,由此計算出的每平方米2526元的裝修造價不能與按登記產權面積收取的每平方米4500元裝修價值標準進行對應比較,應轉換為產權面積計算裝修造價,經轉換計算的實際裝修造價2079元與每平方米4500元的裝修價值對應比較才科學合理;根據合同《補充協議二》附錄的交付標準,中央空調和地暖是贈送的,不應計入裝修造價中;鑒定的裝修造價,前提是裝修無重大或眾多瑕疵的合格產品,而涉案房屋存在眾多裝修瑕疵,計算裝修造價時應給予適當打折處理;鑒定的許多材料價格偏高。


    富力公司質證稱,對鑒定報告正文部分予以認可,對于鑒定報告補充說明不予認可,理由是:每平方米4500元并不是雙方合同約定的裝修交付標準,4500元指的是銷售單價,并不是裝修標準,因此對由4500元每平方米造價推導出來的結論,不予認可。


    再審另查明,陸燕婷提交的產權證載明,案涉62幢404室房屋建筑面積為131.38平方米,套內建筑面積108.13平方米。


    本案再審爭議焦點為1.《商品房預售方案》中4500元/平方米裝修單價,能否視為雙方合同內容;2.陸燕婷是否有權利要求按照4500元/平方米裝修單價賠償裝修損失,具體的賠償數額應如何確定。


    關于第一個爭議焦點,本院再審認為,根據《江蘇省城市房地產交易管理條例》(以下簡稱管理條例)第十三條第二款的規定,《商品房預售方案》系房地產開發企業向房產管理部門申報商品房預售許可的必備材料,雙方當事人簽署的補充協議第十三條裁明“涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門批準文件為準”,申報商品房預售許可證的材料屬應批準文件,且《商品房預售方案》載明4500元/平方米裝修的單價信息已在“南京市網上房地產”網向全社會進行公示,按照補充協議的約定,《商品房預售方案》中明示的裝修單價信息應作為雙方合同權利義務的內容;《管理條例》第十五條第一款規定“房地產開發企業銷售商品房,應當向購房人明示計價方式和計價依據”。《商品房預售方案》載明的4500元/平方米信息應視為富力公司向購房人明示的精裝修計價方式,富力公司主張該單價僅是銷售單價,不是裝修標準,該主張與上述行政法規的規定不符,本院再審不予采信。本院再審認定,《商品房預售方案》載明的裝修單價信息對被申請人具有法律約束力。


    關于第二個爭議焦點,本院再審認為,《管理條例》第十六條第一款規定“房地產開發企業發布的商品房銷售廣告和宣傳資料,內容應當真實、合法”,富力公司在銷售現場以樣板房的方式向購房人宣傳精裝修房,而在其與陸燕婷簽訂的補充協議中,又確定了“展示樣板間所示內容,不是買賣雙方合同的組成部分,不作為確定雙方權利義務的依據”等免除己方義務的格式條款,該條款直接導致富力公司在商品房銷售現場的銷售廣告和宣傳資料不具有真實性,違反了《管理條例》的規定,依照《中華人民共和國合同法》第四十條的規定,該格式條款應認定無效。陸燕婷有權要求富力公司提供與樣板房一致的精裝修房,鑒于現樣板房已不存在,缺乏參照依據,陸燕婷要求按照《商品房預售方案》中明示的4500元/平方米的精裝修單價,賠償裝修損失,符合行政法規的規定,亦有合同依據,本院再審予以采信;富力公司主張按照補充協議二所附《裝飾裝修和設備標準》,此價格應包含雙方約定的裝修和設備。本院再審認為,根據雙方所簽訂補充協議二所附《裝飾裝修和設備標準》的約定,精裝修單價應當包含約定的公共部分和住宅部分,《管理條例》第十五條第二款規定“商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,購房人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任”,陸燕婷所購62幢404室房屋建筑面積為131.38平方米,套內建筑面積108.13平方米,按照上述規定,陸燕婷對套內建筑面積108.13平方米部分享有獨立產權,其余分攤的共有建筑面積部分為共有產權,陸燕婷雖系該部分分攤共有建筑面積的產權人,亦支付了該部分的精裝修費用,但因分攤的共有建筑面積部分無特定指向,陸燕婷不能單獨就分攤共有建筑面積部分行使權利,且現有鑒定意見無法確定分攤共有建筑面積部分的精裝修是否達標,故根據現有證據,陸燕婷僅能就套內建筑面積部分的裝修主張權利。


    關于賠償裝修差價的計算標準問題,陸燕婷主張根據合同《補充協議二》附錄的交付標準,中央空調和地暖是贈送的,不應計入裝修造價中,本院再審認為,雖然合同中約定了中央空調和地暖是贈送的,但雙方合同中并未將贈送部分排除在4500元/平方米裝修單價外,故在計算精裝修標準時,該部分設備仍然應當作為精裝修的一部分計入裝修總價中,本院對陸燕婷該項主張不予采信;陸燕婷以涉案房屋存在眾多裝修瑕疵,主張計算裝修造價時應給予適當打折處理,本院再審認為,關于裝修瑕疵部分,陸燕婷可以要求富力公司進行維修以消除瑕疵,其主張打折處理的意見,缺乏依據,本院不予采信;陸燕婷提出鑒定的許多材料價格偏高,對此主張,陸燕婷僅提供了裝修公司的報價,該報價未經審查質證,且實際裝修中,各家裝修公司裝修材料來源不同,價格會有差異,陸燕婷以此來否定鑒定機構根據市場調查確定的裝修材料價格,證據不足,本院不予采納。


    經鑒定所確定的裝修造價中,稅金和規費是裝修企業應上繳的費用,利潤屬于裝修企業應得部分,該三項費用不屬于直接用于業主房屋裝修的費用,應當從實際交付業主的裝修總價中扣除,扣除后的實際裝修總價為256814.83元;根據補充意見,按照每平方米4500元裝修造價計算,稅金為16363.70元,規費為11826.58元,鑒定機構無法得出準確利潤,經對按照4500元/平方米裝修造價和實際裝修造價的規費和稅金對比計算,按照每平方米4500元裝修造價計算的規費和稅金均是鑒定得出的實際裝修造價規費和稅金的2.6倍,參照該數據,本院酌情確定按照4500元/平方米裝修造價計算的利潤為14217.68元,據此,按照4500元/平方米裝修單價計算,實際應用于陸燕婷所購房屋套內建筑面積裝修造價為444177.04元,合同約定的裝修價格與實際裝修差價為187362.21元(444177.04元-256814.83元)。


    綜上,原一、二審判決認定事實錯誤,判決不當,應予撤銷。陸燕婷的再審申請理由成立,本院予以支持。本案經本院審判委員會討論決定,依照《中華人民共和國合同法》第四十條、《江蘇省城市房地產交易管理條例》第十三條第二款、第十五條第一款、第十六條第一款和《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:

    一、撤銷本院(2015)寧民終字第7002號民事判決和南京市江寧區人民法院(2015)江寧湯民初字第00029號民事判決;

    二、富力南京地產開發有限公司于本判決生效后十日內,賠償陸燕婷裝修差價款187362.21元;

    三、駁回陸燕婷的其他訴訟請求。

    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    原一、二審案件受理費各100元,合計200元,由富力南京地產開發有限公司負擔。

    本判決為終審判決。

    審判長沈亞峰

    審判員李偉

    審判員于俊濤

    二〇一七年十二月二十八日

    書記員唐俊芳

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